Si vous êtes un investisseur étranger ou un propriétaire non-résident d’un bien meublé en France, cet article pourrait bien contenir de bonnes nouvelles pour vous. Celles-ci s’accompagnent cependant de détails et de contreparties à prendre en compte : Vincent Berthier de Bortoli, avocat spécialiste en droit fiscal et en droit douanier, nous fait part ici de ses meilleurs conseils pour bien comprendre et appliquer les nouvelles réglementations.
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LMNP et LMP : comprendre les statuts de location meublée en France
Que sont les statuts LMNP et LMP ?
Lorsqu’un individu loue une propriété meublée en France, celui-ci dépend soit du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), soit du statut LMP (loueur en meublé professionnel). Cette classification est très importante.
Pour bénéficier du statut LMNP, il vous est demandé de remplir au moins l’un des critères suivants :
- vos recettes annuelles liées à votre activité de location sont inférieures à 23 000 € ; OU
- vos recettes liées à votre activité de location sont inférieures à vos revenus professionnels.
Ce système peut paraître simple, mais pour les personnes ne résidant pas en France, les choses peuvent vite devenir compliquées.
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Le problème des revenus étrangers non pris en compte
Encore récemment, les autorités fiscales françaises ne prenaient en compte que les revenus imposés en France lorsqu’elles comparaient les montants des recettes liées à une activité de location et les revenus professionnels.
Par exemple, si une personne ne résidant pas en France et gagnant un salaire annuel relativement bon, telle qu’un informaticien domicilié à Singapour et gagnant 120 000 € par an, ou un conseiller habitant à Dubaï et gagnant 150 000 € par an, n’avait pas ses revenus imposés en France (ce qui est généralement le cas), les autorités fiscales françaises ne les prenaient pas en compte dans leur calcul.
Par conséquent, si vos revenus liés à une activité de location excédaient 23 000 €, vous étiez automatiquement considéré comme LMP, même si vous n’aviez rien d’un professionnel. Il se trouve simplement que vous viviez et travailliez en dehors de la France.
Conséquences pour les investisseurs non-résidents
La classification en tant que LMP présente deux inconvénients majeurs.
1. Charges sociales françaises (URSSAF) – pour la plupart des non-résidents
En tant que LMP, vous êtes soumis aux contributions de sécurité sociale françaises sur vos recettes locatives par le biais de l’URSSAF. Cela représente environ 20 à 30 % de charges supplémentaires en plus de l’impôt sur le revenu.
Exception importante : si vous dépendez du système d’assurance maladie d’un pays de l’Union européenne, de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous êtes exempté de ces charges grâce aux accords européens relatifs à la coordination des systèmes de sécurité sociale. Pour les personnes concernées par cette exception, les charges sociales ne posaient donc pas de problème supplémentaire en tant que LMP.
Cependant, toutes les personnes résidant dans d’autres pays (États-Unis, Canada, Australie, Singapour, E.A.U., etc.) étaient donc soumises à ces charges importantes.
2. Impôt sur la plue-value immobilière moins favorable
Lors de la vente de votre propriété :
- LMNP : vous bénéficiez du régime standard des plus-values des individus, et d’un abattement graduel (réduction de 22 % à partir de six ans, exonération complète après 30 ans) ;
- LMP: vous êtes assujetti au régime professionnel des plus-values et ne bénéficiez pas d’abattement graduel, vous devez respecter des règles plus complexes et généralement moins favorables.
La classification automatique au statut LMP était donc coûteuse pour les propriétaires et les investisseurs étrangers.
Réforme LMNP 2026 : ce qui change pour les non-résidents
La prise en compte des revenus étrangers
La bonne nouvelle ? La nouvelle loi de finances 2026 (article 12 quindecies) répond enfin à ce problème.
Selon les nouvelles réglementations, les non-résidents peuvent maintenant prendre en compte leurs revenus professionnels étrangers lors de la détermination de leur statut LMNP/LMP, tant que les revenus concernés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans leur pays de résidence.
Les revenus de notre informaticien de Singapour ou de notre consultant de Dubaï sont donc maintenant inclus dans le calcul.
Ce que cela signifie pour les expatriés
Pour de nombreux propriétaires et investisseurs résidant à l’étranger, cette nouvelle réforme permettra de bénéficier :
- d’un statut de LMNP au lieu de LMP ;
- de l’exemption des charges sociales françaises de l’URSSAF (sauf pour les résidents de l’UE / Suisse / Royaume-Uni qui en étaient déjà exonérés en tant que LMP) ;
- d’un impôt sur la plus-value immobilière plus favorable lors de la vente (dans la plupart des cas) ;
- de démarches administratives moins compliquées.
Remarque pour les résidents de l’UE / Suisse / Royaume-Uni : vous serez maintenant redevable d’un prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la plus-value, qui n’était pas applicable au statut LMP. Ce nouveau statut reste malgré tout généralement plus intéressant que l’alternative.
Une réforme qui corrige une anomalie fiscale
Il est intéressant de noter que ce changement est fondé sur des raisons concrètes. La Commission européenne avait déjà eu l’occasion de signaler que l’ancienne règle française était potentiellement discriminatoire envers les non-résidents, et contraire aux principes européens de libre circulation des capitaux.
La réforme n’est donc pas là uniquement pour résoudre une difficulté administrative, mais bien pour améliorer la conformité de la loi française avec les principes européens.
Attention au piège fiscal lors du passage de LMP à LMNP
Pourquoi ce changement peut être considéré comme une cessation d’activité
En parallèle de ces bonnes nouvelles, certains éléments doivent cependant être gardés à l’esprit.
Si vous aviez le statut de LMP en 2025 et que la nouvelle réglementation de 2026 vous fait maintenant bénéficier du statut de LMNP, ce changement est considéré comme une cessation d’activité professionnelle.
Les autorités fiscales françaises considèrent que cet évènement est soumis à imposition. Il génère notamment un impôt sur la plus-value de votre propriété, en fonction de sa valeur actuelle.
Cela signifie que vous pourriez être redevable d’un impôt sur la plus-value immobilière sans même avoir vendu votre propriété.
Le risque théorique d’imposition des plus-values
Prenons un exemple simplifié :
- vous avez acheté un chalet dans les Alpes au prix de 600 000 € ;
- celui-ci vaut maintenant 1 000 000 € ;
- vous passez du statut LMP au statut LMNP en 2026 ;
- en théorie, les autorités fiscales pourraient imposer une plus-value de 400 000 € ;
- cela signifie que vous seriez redevable d’environ 150 000 €, sans même avoir vendu votre bien immobilier.
Pourquoi cette taxation n’est pas appliquée en pratique
Cependant, et cela est très important : en pratique, l’impôt sur la plus-value immobilière lors d’un changement de statut n’est PAS appliqué.
Les autorités fiscales françaises reconnaissent en effet qu’exiger ce type de redevabilité fiscale sur la base d’un simple changement de statut serait à la fois injuste et potentiellement inconstitutionnel. Par conséquent, bien que la loi permette techniquement cet impôt, celui-ci n’est pas appliqué dans les faits.
Cela dit, la situation demeure relativement imprécise, et pourrait théoriquement évoluer, il est donc bon de rester attentif et d’en discuter avec un conseiller fiscal.
Autres changements fiscaux à connaître pour les non-résidents
Le prélèvement de solidarité de 7,5 % (UE, Suisse, Royaume-Uni)
Ceci concerne les non-résidents couverts par une assurance maladie dans les pays de l’Union européenne, en Suisse, ou au Royaume-Uni.
L’ancien avantage du statut LMP
Dans le cadre de l’ancienne réglementation, si vous étiez classé en tant que LMP et bénéficiez d’une couverture sanitaire dans un pays de l’UE, en Suisse ou au Royaume-Uni, vous étiez exonéré des charges sociales françaises sur vos revenus locatifs. La réglementation européenne sur la coordination en matière de sécurité sociale vous permettait de ne pas payer de doubles cotisations sociales.
Par conséquent :
- vous ne payiez pas de CSG (Contribution sociale généralisée) ;
- vous ne payiez pas de CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale) ;
- vous ne payiez pas d’autres charges sociales françaises ;
- il ne vous restait qu’à payer l’impôt sur le revenu.
Le nouvel inconvénient du statut LMNP
Si vous êtes maintenant classé en tant que LMNP dans le cadre de la nouvelle réglementation, vous serez redevable d’un prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la plus-value de votre propriété lorsque vous déciderez de la vendre.
Cette contribution de 7,5 % n’est pas couverte par les réglementations européennes de coordination en matière de sécurité sociale. Elle n’est en effet pas considérée comme une « charge sociale » en vertu de la loi européenne ; il s’agit d’un « levier solidaire » qui, selon les autorités françaises, n’est pas soumis aux mêmes exonérations.
La réforme censée améliorer la situation des non-résidents génère donc de nouveaux coûts pour les résidents de l’UE, de Suisse et du Royaume-Uni anciennement classés comme LMP :
- Statut LMP : pas de charges sociales sur les revenus locatifs ou la plus-value.
- Statut LMNP : prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la plus-value lors de la vente de votre propriété.
Cette situation reste toutefois plus intéressante financièrement que le paiement de charges URSSAF sur vos revenus locatifs en tant que LMP. De plus, le régime LMNP sur la plus-value, ainsi que son système d’abattement graduel, demeure également plus favorable. Il est cependant important de garder ce prélèvement de solidarité de 7,5 % à l’esprit, afin d’anticiper la revente de votre propriété.
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L’augmentation de la CSG en 2026
Un autre élément doit également être gardé l’esprit par les propriétaires non-résidents ; et il pourrait bien s’agir d’un oubli législatif.
Quel est le changement ?
La loi de financement de la sécurité sociale 2026 a augmenté la CSG (contribution sociale généralisée), la faisant passer de 9,2 à 10,6 % – une augmentation de 1,4 point de pourcentage.
Pour les résidents français qui vendent une propriété, cette loi neutralise spécifiquement cette augmentation dans le cas de l’impôt sur la plus-value immobilière. Les anciens taux sont toujours appliqués. Cependant, la loi semble avoir oublié d’inclure les non-résidents dans ce changement.
Qui est concerné ?
Si vous êtes non-résident français, couvert par un système d’assurance maladie dans un pays de l’EEE (Espace économique européen), en Suisse, ou au Royaume-Uni, et non couvert par le système de sécurité sociale français, vous êtes déjà exonéré de la CSG et de la CRDS ; cette augmentation ne vous concerne donc pas.
Pour les non-résidents français vivant hors de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (par exemple, aux États-Unis, au Canada, en Australie, à Singapour, à Dubaï, etc.), la plus-value immobilière lors de la vente d’une propriété en France (avant abattement graduel) est maintenant imposée selon le barème suivant :
- 19 % d’impôt sur le revenus
- 18,6 % de charges sociales (y compris le nouveau taux de CSG à 10,6 %)
- Total : 37,6 % (contre 36,2 % auparavant)
Il s’agit donc d’une augmentation de 1,4 point de pourcentage, que les résidents français n’ont pas à payer.
Un possible oubli législatif
Si l’on considère les versions précédentes de la loi, ainsi que l’historique législatif, cette différence semble être un oubli. Les autorités souhaitaient neutraliser l’augmentation de la CSG pour les plus-values de façon générale, mais pour une raison ou pour une autre, les articles concernant les ventes de propriétés par des non-résidents n’ont pas été pris en compte.
Deux scénarios semblent donc possibles :
- Il s’agit d’une simple erreur qui sera corrigée dans le cadre d’un prochain amendement.
- Si cela n’est pas corrigé, il est possible de soutenir que cette différence constitue une violation du principe d’égalité devant la loi fiscale.
Qu’est-ce que cela signifie en pratique ?
Pour l’instant, la loi est claire. Si vous êtes non-résident basé hors de l’EEE, de la Suisse, ou du Royaume-Uni, et que vous vendez une propriété en France :
- le taux de 37,6 % s’applique sur les ventes réalisées à partir du 1er janvier 2026 ;
- l’impôt doit être déduit du prix de vente et versé au Trésor public ;
- si la loi est corrigée, vous devriez pouvoir demander un remboursement aux autorités fiscales.
Si vous vous trouvez dans cette situation, faites attention à bien garder une trace de vos démarches et des impôts payés. Si cette anomalie est modifiée rétroactivement (ce qui semble probable selon le principe d’égalité devant la loi fiscale), vous serez prêt à demander un remboursement.
L’avantage de la situation
L’abattement graduel est toujours applicable. Après 22 ans de possession d’un bien, vous serez entièrement exonéré des 19 % d’impôts sur le revenu. Après 30 ans, vous serez également exonéré de charges sociales. Pour les propriétaires de longue date, l’augmentation sera de moins en moins visible avec le temps.
Bien sûr, une augmentation de 1,4 % sur une plus-value de 200 000 € représente tout de même 2 800 €, et doit donc être gardée à l’esprit.
La solution officieuse
Dans les faits, voici ce qu’il se passe : certains centres des finances publiques appliquaient déjà le régime LMNP plus favorable sur les plus-values pour les non-résidents LMP, lorsqu’ils vendaient leur propriété.
Pourquoi ? Parce que les autorités fiscales elles-mêmes savaient que cette règle n’était pas logique. Elles reconnaissaient que les propriétaires en question n’étaient pas des professionnels, mais simplement des non-résidents piégés par une anomalie bureaucratique.
Il n’est cependant pas recommandé de compter sur cette flexibilité informelle lors de votre changement de statut. Le changement de LMP à LMNP est un changement de statut explicite, et le code fiscal est clair en ce qui concerne les cessations d’activités professionnelles.
Ce que doivent faire les investisseurs étrangers en 2026
Les prochaines étapes dépendent de votre situation actuelle et de votre lieu de résidence.
Si vous êtes déjà LMNP (ou pas encore propriétaire)
La réforme vous simplifie la vie et confirme votre statut favorable.
Cependant, si vous vivez hors de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni et que vous réfléchissez à vendre votre propriété, gardez bien à l’esprit que vous êtes actuellement redevable d’un taux de 37,6 % (avant abattement), en raison de l’anomalie liée à la CSG. Il sera intéressant pour vous de vérifier si celle-ci est modifiée à l’avenir.
Si vous êtes actuellement LMP avec assurance maladie en UE / Suisse / Royaume-Uni
Vous êtes dans une situation particulière qu’il est important de bien cerner. La bonne nouvelle est que vous ne paierez pas de charges sociales à l’URSSAF en tant que LMNP. En contrepartie, vous paierez un prélèvement de solidarité de 7,5 % lorsque vous vendrez votre propriété.
Pour la plupart des personnes, cela représente toujours un gain net (économies sur les revenus locatifs à long terme, montant fixe à payer lors de la vente). Cependant, il est toujours intéressant de vérifier les chiffres exacts pour votre propre situation.
Si vous êtes actuellement LMP (autres cas)
Nous vous conseillons de prendre contact avec votre conseiller fiscal dès que possible. Bien que l’impôt sur la plus-value immobilière ne semble pas appliqué en pratique lors du changement de statut, vous devez tout de même :
- Comprendre les risques potentiels et l’incertitude légale relative au changement de statut.
- Calculer les bénéfices du statut LMNP sur le long terme (pas de charges sociales, imposition plus favorable en cas de vente éventuelle).
- Prendre en compte votre échéancier et situation fiscale générale.
- Réfléchir à de potentielles stratégies d’atténuation.
Les chiffres seront différents pour chaque situation, selon :
- l’augmentation de la valeur de votre propriété (bien que l’impôt sur le changement de statut ne soit pas appliqué en pratique) ;
- le temps que vous comptez en rester propriétaire ;
- vos niveaux de revenus locatifs ;
- votre situation fiscale générale ;
- l’endroit où vous êtes résident fiscal (pour la CSG et le prélèvement de solidarité).
Si vous souhaitez investir dans un bien locatif en France
Cette réforme est une bonne nouvelle pour vous. Cependant, assurez-vous de bien structurer vos démarches dès le début, de vérifier que vos revenus étrangers sont bien imposés dans votre pays de résidence et de les archiver correctement. Vous devriez ainsi pouvoir maintenir votre statut de LMNP sans problème.
Si vous résidez hors de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, n’oubliez pas de prendre en compte ce 1,4 % de charges sociales supplémentaire lorsque vous calculerez votre stratégie de vente possible (sauf modification réglementaire).
Investir dans un chalet en location meublée : ce que cette réforme change
Un environnement fiscal plus clair pour les investisseurs étrangers
De façon générale, la réforme LMNP/LMP est une évolution positive. La France a finalement reconnu le fait qu’un non-résident gagnant 100 000 € par an à Londres ne devient pas soudainement un professionnel de la location lorsqu’il décide de louer un chalet dans les Alpes pour 50 000 € par an.
Quelques éléments à garder à l’esprit cependant :
- l’incohérence fiscale théorique liée au changement de statut n’est pas appliquée en pratique ;
- l’oubli lié à la CSG crée un déséquilibre injuste qui sera certainement corrigé ;
- le prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les résidents de l’UE, de la Suisse et du Royaume-Uni est un compromis à considérer.
Pourquoi les Alpes restent attractives pour la location saisonnière
Les Alpes sont une destination connue dans le monde entier, grâce à leurs stations de ski renommées et leurs villages traditionnels. Les montagnes attirent des vacanciers des quatre coins du monde, pour des vacances au ski en hiver, ou pour le cyclisme, la randonnée, ou simplement la relaxation à la piscine ou au lac en été.
En investissant dans une propriété locative dans les Alpes, vous serez sûrs d’attirer des locations saisonnières grâce au haut volume de tourisme dans la région, ce qui vous permettra d’optimiser vos revenus locatifs.
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FAQ : LMNP et fiscalité des locations meublées pour les non-résidents
Un expatrié peut-il bénéficier du statut LMNP en France ?
Oui. Un expatrié peut bénéficier du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’il possède un bien loué meublé en France et respecte les conditions prévues par la loi.
Depuis la réforme fiscale de 2026, les revenus professionnels perçus à l’étranger peuvent être pris en compte pour déterminer le statut LMNP ou LMP. Cette évolution permet à de nombreux non-résidents d’éviter une requalification automatique en loueur en meublé professionnel (LMP).
Quelle est la différence entre LMNP et LMP pour un non-résident ?
La principale différence concerne les charges sociales et la fiscalité lors de la revente du bien.
- LMNP : pas de cotisations sociales URSSAF, fiscalité des plus-values des particuliers.
- LMP : cotisations sociales possibles et régime des plus-values professionnelles.
Pour la plupart des investisseurs étrangers, le statut LMNP est généralement plus avantageux.
Pourquoi les expatriés étaient souvent classés LMP avant la réforme ?
Avant 2026, l’administration fiscale française ne prenait pas en compte les revenus professionnels gagnés à l’étranger pour déterminer le statut LMNP ou LMP.
Résultat : si les revenus locatifs dépassaient 23 000 € par an, de nombreux expatriés étaient automatiquement considérés comme loueurs en meublé professionnels, même s’ils exerçaient leur activité principale dans un autre pays.
Que change la réforme LMNP 2026 pour les non-résidents ?
La réforme introduite dans la loi de finances 2026 permet désormais d’inclure les revenus professionnels étrangers imposés dans le pays de résidence dans le calcul du statut LMNP/LMP.
Pour beaucoup d’expatriés, cela signifie :
- le maintien ou le retour au statut LMNP ;
- moins de charges sociales ;
- une fiscalité plus favorable lors de la revente du bien.
Le passage de LMP à LMNP peut-il entraîner un impôt sur la plus-value ?
En théorie, oui. Le passage de LMP à LMNP peut être considéré comme une cessation d’activité professionnelle, ce qui pourrait déclencher une taxation des plus-values latentes.
Cependant, dans la pratique, l’administration fiscale française n’applique généralement pas cette taxation lors du changement de statut, car elle pourrait être jugée disproportionnée.
Il reste néanmoins conseillé de consulter un conseiller fiscal avant tout changement de statut.
Les non-résidents doivent-ils payer des charges sociales sur la vente d’un bien en France ?
Cela dépend du pays de résidence fiscale.
- Les résidents de l’Union européenne, de la Suisse ou du Royaume-Uni sont généralement exonérés de CSG et CRDS sur les plus-values immobilières.
- Les non-résidents d’autres pays peuvent être soumis à des prélèvements sociaux pouvant atteindre environ 18,6 %.
Dans certains cas, un prélèvement de solidarité de 7,5 % peut également s’appliquer.
Le statut LMNP est-il intéressant pour un investissement locatif dans les Alpes ?
Oui. Le statut LMNP reste l’un des régimes fiscaux les plus attractifs pour investir dans une location meublée en France, notamment dans les zones touristiques comme les Alpes.
Il permet notamment :
- de déduire certaines charges ;
- d’amortir le bien immobilier ;
- de bénéficier d’une fiscalité favorable lors de la revente.
C’est pourquoi de nombreux investisseurs étrangers choisissent d’acheter un chalet ou un appartement en station de ski pour le louer en meublé.
Faut-il consulter un expert fiscal avant d’investir en location meublée en France ?
Oui. La fiscalité française peut être complexe pour les non-résidents, notamment en raison :
- des conventions fiscales internationales ;
- des prélèvements sociaux ;
- des règles spécifiques aux statuts LMNP et LMP.
Avant d’investir dans un bien locatif en France, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé en immobilier international.
La réforme fiscale française de 2026 est généralement bénéfique aux non-résidents, et corrige une incohérence législative de longue date. Investir dans une propriété locative meublée en France demeure une stratégie attractive, particulièrement dans les Alpes, tant que vous vous assurez de bien comprendre les règles fiscales applicables aux non-résidents. Pour tout type de réforme fiscale, les détails sont très importants. Et dans ce cas, nombre d’entre eux doivent être gardés à l’esprit :
- Étiez-vous déjà classé comme LMP ? (Questions liées au changement de statut, même si l’impôt n’est pas appliqué en pratique)
- Êtes-vous couverts par l’assurance maladie en UE/Suisse/Royaume-Uni ? (Le prélèvement de solidarité reste applicable)
- Où êtes-vous résident fiscal ? (Questions liées à l’augmentation de la CSG)
- Depuis combien de temps êtes-vous propriétaire de votre bien ? (Abattement graduel)
- Quelle est votre stratégie à long terme ? (échéancier de vente)
Si vous vous reconnaissez dans l’un des cas mentionnés, nous vous conseillons de bien faire vos calculs avant l’entrée en vigueur des nouvelles réformes.
Avertissement : cet article a été rédigé à des fins informationnelles uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil fiscal. La loi fiscale française est complexe, et chaque situation est unique. Si vous êtes concerné par ces changements, prenez contact avec un conseiller fiscal qualifié, spécialisé en imposition immobilière en France et en questions fiscales internationales.
