Pour gérer efficacement votre activité de location d’appartements de ski et générer des revenus, il est utile d’établir une répartition des coûts associés. Dans cet article, nous vous expliquons comment procéder et nous abordons les aspects financiers à prendre en compte.
Définissez vos objectifs
Avant d’analyser l’aspect financier de votre appartement de ski, vous devez d’abord évaluer vos attentes.
Certains propriétaires souhaitent utiliser leur propriété autant que possible et couvrir les coûts. D’autres se concentrent plutôt sur la réalisation de marges bénéficiaires plus élevées et sur le rendement de l’investissement.
Copropriété France : Frais de service annuel du syndic
Lors de l’achat d’un appartement en France, il existe des règles et des règlements stricts concernant les droits et les responsabilités des propriétaires. Les copropriétaires doivent partager les coûts de l’assurance de l’immeuble. Ainsi que l’entretien des espaces et des installations partagés tels que les ascenseurs, les systèmes d’ouverture de portes, les parkings, les espaces de rangement, les jardins, etc. Cela permet de garantir que l’immeuble est sécurisé et bien entretenu pour le bien-être de tous.
Les copropriétaires paient généralement une agence professionnelle dites « syndic de copropriété », pour organiser et gérer ce qui précède. Les propriétaires sont légalement obligés d’assister (ou de demander à un représentant d’assister ou de voter en leur nom) à l’assemblée générale annuelle pour discuter et approuver les budgets annuels.
Le Syndic (site en anglais) prélève chaque trimestre des frais pour couvrir les coûts. Il organise les relations avec les fournisseurs de services pour les réparations et les rénovations, par exemple. Votre agent commercial doit vous fournir des informations pertinentes sur le syndic désigné pour votre d’appartement. Aussi des informations sur les frais à votre charge.
NB. Les frais de syndic ne sont pas inclus dans notre étude de cas sur les coûts variables. Les propriétaires devront payer les frais de syndic peu importe s’ils louent leur propriété ou non.
La répartition des coûts
Voyons un exemple de répartition des coûts pour un appartement de location de ski…
Vous devez payer des coûts fixes tels que le remboursement de votre prêt et l’assurance, peu importe si vous louez ou non.
Les coûts variables sont liés au bon fonctionnement quotidien de votre activité de location. Ils varient en fonction du volume des réservations et de votre propre utilisation de l’appartement. Par exemple, si vous n’avez pas de réservations, vous aurez peu ou pas de frais supplémentaires d’électricité et d’eau.
(IMPORTANT : Il s’agit uniquement de prix indicatifs. Les prix varient en fonction de la station de ski et du type de solution de gestion locale offerte.)
Location d’un appartement de ski pour 4 personnes payant 2500€ pour 1 semaine :
Les coûts variables :
| Coûts variables par séjour | ||
| Gestion des clients 150-200€ par réservation | 150€ | 150€ |
| Ménage (3 heures)25 – 35€ par heure | 25€ par heure | 75 € |
| Draps (2 lits doubles)25€ par lit | 2 x lits doubles | 50€ |
| Serviettes (1 bain, 1 de toilette)10€ par personne | 4 x bains, 4 x serviettes de toilette | 40€ |
| Frais de service OVO | 10% de la réservation | 250€ |
| Eau, électricité | 30€ | |
| Cadeau de bienvenue | 20€ | |
| Total | €615 |
Les coûts fixes :
Pour ce calcul, divisez le total de vos coûts fixes annuels par le nombre de semaines d’occupation de votre propriété.
Prenons l’exemple d’un appartement qui est occupé 25 semaines par an :
| Coûts fixes annuels | Occupation | Coûts fixes par séjour |
| 8000€ | 25 semaines | 320€ |
En accumulant les coûts variables et fixes, vous obtenez une estimation du volume de dépenses à prévoir pour un séjour (935€ dans cet exemple). Dans ce cas, le profit sur une réservation d’une valeur de 2500€ serait d’environ 1565€.
Autres considérations
Si vous comparez les prix en ligne de propriétés similaires, tenez compte des points suivants :
- Les prix indiqués ne correspondent pas toujours au montant final de la location. Les propriétaires peuvent proposer des offres spéciales ou réduire les prix afin d’obtenir des réservations.
- Dans une destination de ski, les appartements ont tendance à attirer plus de réservations pendant les hautes saisons. Ils attirent peut-être moins de réservations hors saison que les chalets de ski avec des installations extérieures supplémentaires.
- L’emplacement influe sur les réservations en basse saison. Par exemple, les appartements situés dans des destinations touristiques sont susceptibles d’être populaires toute l’année. Ce qui n’est pas le cas pour ceux qui sont situés dans des stations de ski où les activités et les installations peuvent être fermées hors saison.
- Les bénéfices des courts séjours peuvent s’accumuler sur une année, pour autant que vos équipes locales aient la disponibilité nécessaire pour les assurer. Cependant, considérez que les frais des équipes locales ne sont pas fondamentalement différents pour les courts et les longs séjours. Les courts séjours sont souvent moins chers que les séjours hebdomadaires. Plus de réservations signifie une augmentation des frais de fonctionnement.
- Bien que vous souhaitiez minimiser les dépenses, vous devez néanmoins répondre aux attentes des clients. Dans la catégorie supérieure du marché, nous recommandons à nos propriétaires de fournir un panier de bienvenue, des articles de toilette et des produits de nettoyage, tout au long de l’année. Ces petites attentions ont un impact important sur les commentaires et les critiques. Cela permet d’obtenir des réservations répétées et d’amplifier l’intérêt pour votre appartement.
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